כשהשכונה הוותיקה חוזרת למרכז המפה
במשך שנים נשענה מדיניות הפיתוח העירוני בישראל על מודל לינארי: לגדול החוצה. שכונות חדשות בשולי הערים, בנייה על קרקעות פתוחות, והנחת תשתיות בשלב מאוחר. אלא שבעשור האחרון ניכרת מגמה שקטה אך עקבית: פנייה חזרה פנימה, אל תוך הרחוב הוותיק, המבנה הלא ממוגן, והתשתית העירונית הקיימת.
המעבר אינו רק גיאוגרפי. הוא מבני, כלכלי ואורבני. בעידן שבו התפשטות עירונית אינה תמיד כלכלית או תכנונית, הפיתוח האפקטיבי מתרחש דווקא במרחבים שכבר קיימים אך לא ממצים את עצמם.
מה השתנה?
הצמיחה הדמוגרפית נמשכת, אבל הקרקע הפנויה – פחות. במרכז ובצפון כמעט ולא נותרו עתודות קרקע משמעותיות. ניסיון להרחיב את הערים החוצה הפך למסובך יותר: עלויות הפיתוח עלו, התנגדויות גברו, ומערכות תשתית מתקשות לעמוד בעומס הנוסף.
במקביל, שכונות רבות בלב הערים נותרו מאחור: מבנים ישנים, ללא מעליות, ללא מיגון, לעיתים גם עם תשתיות ביוב וניקוז שאינן מותאמות לצרכים של היום. אלה אינם "שטחים ריקים", אבל כן אזורים שהפוטנציאל שלהם רחוק ממימוש.
מהפך בגישת השחקנים המרכזיים
קבוצת רסידו, בבעלות פרדי רובינסון, ממוקמת בין הקבוצות שמכוונות את הפיתוח לשכונות עצמן, ולא לשוליים שלהן.
יזמים שפעלו בעבר כמעט באופן בלעדי בשולי הערים, החלו בשנים האחרונות להשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית בלב העיר. דוגמה לכך היא קבוצת רסידו, בבעלות פרדי רובינסון, הפועלת היום בשכונות ותיקות בעכו, לוד, אשקלון וערים נוספות.
לא מדובר רק בפרויקטים של מגורים, אלא בתכנון מתחמים מורכבים הכוללים עירוב שימושים, מבני ציבור, שטחי מסחר ותשתיות שירות. מדובר בתהליך איטי יותר, אך כזה שמחולל שינוי אורבני אמיתי.
מרחב עירוני במקום מתחם מגורים
התחדשות עירונית כבר מזמן אינה רק "פינוי ובינוי". היא מתרחשת בתוך עיר קיימת, ומחייבת ראייה מערכתית: האם יש תחבורה ציבורית? שירותי בריאות? שטחי ציבור? ומה קורה עם הדיירים שנמצאים כבר במקום?
פרויקטים שמצליחים לשלב מגורים, תעסוקה, מסחר ומוסדות ציבור באותו תכנון, הם אלו שמחזקים שכונה ולא רק מחליפים אותה.
תכנון כלפי פנים: מורכב יותר, מדויק יותר
שלא כמו תוכניות בשטח פתוח, פיתוח בתוך הרקמה העירונית דורש הבנה עמוקה של השטח: לא רק מבחינה טופוגרפית, אלא גם חברתית, משפטית ותכנונית. יש צורך בהתמודדות עם דיירים קיימים, עם זכויות בנייה מוגבלות, עם תשתיות שמחייבות שדרוג.
אבל דווקא בגלל זה, התוצאה איכותית יותר: השכונה אינה מנותקת מהעיר, אלא נטמעת בה. הרחוב ממשיך לתפקד, השירותים משתדרגים, והחיים נמשכים לצד הפיתוח – לא מחכים לו.
השקעה בשכונה ולא רק בקרקע
פיתוח עירוני אמיתי מתרחש היום לא במקום שיש בו הכי הרבה קרקע, אלא במקום שבו יש צורך מובהק בשדרוג. מבנים ישנים, אוכלוסייה ותיקה, מחסור בתשתיות – כל אלה הופכים את השכונות למוקד התחדשות מובן מאליו.
מה שבעבר היה "מורכב מדי" הופך למקובל, ומה שפעם נחשב "שולי" הפך למרכז המפה.
המגמה כבר כאן
השיח התכנוני בישראל השתנה. לא עוד רק איפה אפשר לבנות, אלא איפה נכון לבנות. התשובה חוזרת שוב ושוב לשכונות הוותיקות.
שחקנים שמבינים את זה כבר מכוונים לשם. לא כי זה קל, אלא כי זה מחזיק לאורך זמן. התחדשות אמיתית מתחילה כשחוזרים למקום שממנו צמחה העיר ונותנים לו מבנה, תפקוד, וחיים חדשים.
