התחדשות עירונית היא אחד התהליכים המשמעותיים ביותר בשיפור פני הערים בישראל. היא מאפשרת חידוש אזורים ישנים ומוזנחים, משפרת את איכות החיים, מגדילה את היצע הדיור ומתאימה את התשתיות לצרכי המאה ה-21. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נחקק במטרה להסדיר, לייעל ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית, וליצור מסגרת ברורה לפעולות ולשיתופי פעולה בין הגורמים השונים המעורבים בפרויקטים. המשיכו לקרוא כדי להבין את ההיבטים השונים של החוק, יתרונותיו, וכיצד הוא משפיע על הדיירים, היזמים והמרחב העירוני כולו.
מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא תהליך שבו מתבצעים פרויקטים לחידוש מבנים ותשתיות באזורים ישנים, במטרה לייעל את ניצול הקרקע, לשפר את איכות החיים של התושבים ולחזק את המרקם העירוני. פרויקטים אלו כוללים שיפוץ מבנים קיימים או הריסתם ובנייתם מחדש, תוך שילוב אלמנטים מודרניים ותשתיות מתקדמות.
מטרות החוק:
- יצירת היצע דיור חדש באזורים צפופים, במיוחד במרכזי הערים.
- חיזוק מבנים ישנים לשיפור העמידות בפני רעידות אדמה או בניה מסוכנת.
- שיפור איכות החיים של הדיירים באמצעות בנייה מודרנית הכוללת תשתיות משודרגות.
- פיתוח עירוני לניצול יעיל של הקרקע, חיזוק הכלכלה המקומית והפחתת הפערים החברתיים.
תמ"א 38 ופינוי-בינוי – שתי הדרכים העיקריות להתחדשות עירונית
החוק מספק כלים מרכזיים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר השיטות הנפוצות ביותר הן תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה. התכנית כוללת שני מסלולים עיקריים:
- תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה): במסלול זה, המבנה הקיים מחוזק, ובמקביל מתבצעות תוספות בנייה, כמו הוספת קומות, מרפסות, ממ"דים ושדרוג התשתיות. הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך העבודות.
- תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): במסלול זה, המבנה נהרס לחלוטין ונבנה מחדש בהתאם לתקנים מודרניים. הדיירים מפונים לדירות חלופיות במהלך הבנייה, ובסיומה מקבלים דירות חדשות בבניין החדש.
פינוי-בינוי
פינוי-בינוי הוא תהליך רחב היקף המתמקד בהריסת מתחמי מגורים ישנים ובנייתם מחדש. בניגוד לתמ"א 38, פינוי-בינוי מתייחס לרוב למתחמים שלמים הכוללים מספר בניינים ולעיתים אף שכונות שלמות. המטרה היא לחדש את המרקם העירוני, להגדיל את מספר יחידות הדיור, לשדרג תשתיות ציבוריות ולשפר את איכות החיים של התושבים.
איך לנצל את חוק ההתחדשות עירונית לטובתכם?
פינוי-בינוי הוא הזדמנות מצוינת לדיירים ולמשקיעים ליהנות מהשבחת נכסים. אם אתם מתגוררים בבניין ישן, תוכלו ליזום התארגנות של הדיירים לקידום פרויקט תמ"א 38, ובכך להבטיח לעצמכם דירה חדשה ומודרנית ללא עלות. גם משקיעים יכולים לנצל את התהליך: רכישת דירה ישנה במתחם המיועד לפינוי-בינוי עוד לפני שהפרויקט יצא לדרך עשויה להניב תשואה גבוהה בעתיד. חשוב להתעדכן בהיתכנות הפרויקט ובמצבו מול הרשויות. אפשר למצוא מידע נוסף באתר מגדילים להתחדשות עירונית, לעדכונים על פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
תפקידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהוקמה במסגרת החוק, היא הגוף המרכזי האחראי על קידום פרויקטים בתחום. תפקידי הרשות כוללים:
- גיבוש מדיניות לאומית להתחדשות עירונית ופיתוח כלים לקידום התהליכים.
- מתן תמריצים ומענקים ליזמים, רשויות מקומיות ודיירים.
- ליווי מקצועי לדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט.
- הסרת חסמים בירוקרטיים והאצת תהליכים בתחום התכנון והאישורים.
- פיקוח על יישום הפרויקטים והבטחת זכויות הדיירים.
הטבות לדיירים במסגרת החוק
כדי לעודד השתתפות של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, החוק מעניק שורה של הטבות והקלות משמעותיות:
הטבות מס וארנונה
דיירים המשתתפים בפרויקטים של פינוי-בינוי זכאים לפטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ולפטור ממס רכישה על הדירה החדשה. בנוסף, ישנה הנחה של 100% בארנונה למשך שנה ממועד קבלת הדירה החדשה. בפרויקטים של תמ"א 38, ההטבות מעט מצומצמות אך עדיין מספקות הקלות מס מסוימות.
תמיכה בדיירים מבוגרים
החוק נותן מענה מיוחד לדיירים מבוגרים מעל גיל 75. הם זכאים לליווי אישי לאורך התהליך, תנאים משופרים בדירות החדשות (כמו מעלית וחניה), וסיוע מיוחד במעבר עצמו.
זכויות בדיור הציבורי
במקרים של התחדשות עירונית בשכונות דיור ציבורי, החוק מחייב לשמור על אופי השכונה ולהבטיח שזכאי הדיור הציבורי יוכלו להרשות לעצמם להמשיך להתגורר במקום לאחר השדרוג.
השלבים בתהליך ההתחדשות העירונית
תהליך ההתחדשות העירונית מורכב ממספר שלבים עיקריים:
- הסכמת הדיירים – התארגנות בעלי הדירות ובחירת גוף שייצג אותם. על פי החוק, נדרש רוב מסוים של דיירים כדי לאשר את הפרויקט (למשל, 67% או 80%, תלוי בסוג הפרויקט).
- בחירת יזם וקבלן – ביצוע מכרז מסודר וחתימה על הסכם מפורט.
- קבלת היתרי בנייה – הגשת תוכניות ואישורים מול הרשויות המקומיות.
- תחילת עבודות הבנייה – פינוי הדיירים במידת הצורך ותחילת העבודות בשטח.
- סיום הפרויקט – מסירת הדירות החדשות ואכלוס דיירים במתחם המשודרג.
במהלך כל שלבי התהליך, הדיירים יכולים להיעזר במינהלות עירוניות, יועצים משפטיים ושמאים שיעניקו להם ליווי מקצועי ויסייעו להבטיח שהפרויקט יתנהל בצורה הוגנת ושקופה.
לסיכום
התחדשות עירונית היא הזדמנות אדירה לשיפור פני הערים, הגדלת היצע הדיור ושדרוג איכות החיים של התושבים. החוק והרשות הממשלתית מספקים מסגרת תומכת, כלים והטבות משמעותיות לקידום תהליכים אלו. כשמבינים את ההזדמנויות שמציעה ההתחדשות העירונית, אפשר לשפר את איכות המגורים, להשביח נכסים קיימים ולנצל הזדמנויות השקעה משתלמות.
